不動産投資の花形、1棟マンションの特徴。耐用年数と建物価値。

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1棟マンションの特徴

不動産投資の1棟マンションは、不動産投資の花形です。土地と建物がセットの物件なので、銀行は減価償却しない、土地を持っているマンションを大変好みます。基本的に土地は、何年経っても、不変の価値を持っていて、経済状況や融資状況が大きく変わらなければ土地の価値も大きくかわりません。建物価値が0円で土地の価値が1億円の物件を購入したとして、返済すればするほど土地の価値は変わらないので、資産>融資の状況になり、どんどん資産価値が上がります。

1棟マンションは額が区分マンションやアパートに比べ高額ですが、その分スケールメリットを活かし、部屋数が多いのが特徴です。区分マンションはそれに比べ1室しかない為、それに比べ1棟マンションは空室率次第ですが、不動産投資の中では失敗しづらい部類と言われています。しかし、一度でも一棟マンションで失敗してしまうと、不動産投資は額が額だけに中々立ち直ることができないのも事実です。

1棟マンションの特徴

*実際には建物価値が0円の物は、耐用年数越えの物件になる為、融資は中々出ませんが、銀行融資が出た場合には、土地の価値は償却しない為、資産がどんどん増える状況になります。

一方、不動産投資の区分マンションは、土地の価値をほとんど持っていません。正確には土地を戸数で割った分だけ土地の持ち分はありますが、タワーマンションは土地の割に縦に長い分、個数が多く、戸数で割ると土地の価値を持たなくなります。それなので、耐用年数を超えた古い区分マンションは土地の価値はほぼ0円、建物価値も0円になるので、担保として取りずらくなります。

銀行は土地の価値を持っているか否かを非常に重視しており、融資の可否を判断します。それなので、土地を持っているような1棟マンションは銀行が融資をしやすくなります。

耐用年数と建物価値

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1棟マンションは鉄筋コンクリートや鉄骨造でできており、耐用年数がそれぞれ、47年、34年と木造物件の22年よりも長い年数になります。

マンションの構造が決まると、耐用年数が決まります。築年数がわかると、耐用年数から築年数を引いた残存期間もわかります。残存期間を耐用年数で割り、購入時に決定した建物価格を掛け算すれば、現時点での建物価格がわかります。

残存期間=耐用年数―築年数
現時点での建物価格=建物価格×残存期間÷耐用年数

土地と建物価格が50:50の物件があったとして、1億円の購入価格で5000万円がそれぞれの土地、建物価格になります。木造物件と鉄筋コンクリート造の物件とでは耐用年数が異なり、築年数がそれぞれ22年経っていれば、木造の建物価値は0円になります。
建物価値=5000万円×0年÷22年
一方鉄筋コンクリート造の築22年の建物価値は2659.5万円になります。
建物価値=5000万円×25年÷47年
木造と鉄筋コンクリート造で建物価値が同じ物件は余りないですが、あったとしたらこのように一方は0円。他方は2659.5万円になり、耐用年数が長い方が建物価格が高い傾向になります。

銀行は担保を取って融資を出すのが一般的なので、建物価値がある物件を好み、おのずと耐用年数が長い鉄筋コンクリート造のような物件を好み勝ちです。

建物価値と土地の価値を足したものが積算評価といいますが、銀行は積算評価が高い物件を好みます。

不動産投資の1棟マンションの立地は様々です。区分マンションは好立地の場所に多いですが、1棟マンションになると、地方物件や都心の物件と様々です。一般的に、建物価格は地方でも都会でも同じ価格です。購入金額と利回りが同じであれば、地方の方が賃料は通常安い為、建物の広さは、地方物件の方が広いです。

建蔽率が同じであれば、土地の広さも地方の方が広いです。それでは、具体的に地方と都会の積算評価をしてみます。

条件は利回りが同じなので、物件購入価格1.2億円としたら利回りが両方とも10%とします。同じ広さの部屋を貸し出すとして、賃料が都心と地方では倍、半分違うとします。都会が10戸で一戸10万円だとすると、利回りを同じにするため、20戸で一戸5万円になります。

建物の広さは地方が2倍にして250mm2と500mm2。土地の広さも2倍として250mm2と500mm2。建物価格は20万円/mm2とします。
土地の価格が地方は都心のものより1/3とて、30万円と10万円。また新築物件としての評価です。

地方の建物価格=500mm2×200,000円/mm2=100,000,000円=1億円
都心の建物価格=250mm2×200,000円/mm2=50,000,000円=0.5億円地方の土地価格=500mm2×100,000円/mm2=50,000,000円=0.5億円
都心の土地価格=250mm2×300,000円/mm2=75,000,000円=0.75億円土地と建物価格を足すと
地方の積算価格=1.5億円
都心の積算価格=1.25億円

今回は都心の方の積算価格が1.25億円と購入価格の1.2億円になってしまいました。まず、都心が積算価格が購入価格を上回るような物件は余りありませんが、計算上の話として続けると。

上記のような計算になり、地方物件の方が積算はでやすくなる傾向にあります。数字をいじれば、都心の積算価格の方が上がってしまう場合もあるかもしれませんが、一般的には地方の積算価格の方が高い傾向にあります。

このように銀行が融資で失敗しない為には、積算価格が取れる物件を好み、不動産投資で失敗しても返済してもらえるよう、積算評価以上の物件融資をすることは余り好みません。

まとめ

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一般的に都心の物件の方が、価値があると思いますが、銀行の評価の仕方は地方物件の評価が高い傾向になりがちです。この傾向を利用して、銀行からの融資で物件を購入するのですが、地方物件の方が積算価格は高い為、資産(積算価格)>融資金額の状況になると、銀行は資産を持っている人とみなして、融資がどんどん受けやすくなります。一時期は、地方の高積算物件をどんどん、購入してキャッシュフローを得て、サラリーマンを引退する方も多いです。

一方で、資産(積算価格)<融資金額の状態になると、属性棄損している状態になって銀行から融資を得られずらいと一時期は言われていました。しかし、最近では銀行のコメントを見ても、余りそのような状況になく、もはや都市伝説なのですかね。

最近では、収益還元法と言って、直接還元法やDCF法で算出したもの、簡単に言ってしまうと利回りに近いものです。収益還元法重視の銀行が多くなり、収益性が高ければ、積算価格がそれほど高くなくても、融資を得られる事も多いようです。銀行も融資で失敗しないよう必死ですね。

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