1棟アパートの魅力。他の不動産投資との比較・メリット・デメリット

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1棟アパートのメリットデメリット

1棟アパートのメリットデメリット

1棟アパートも不動産投資の花形です。新築アパートや築古アパートを購入して、キャッシュフローを得る投資が流行っています。

木造アパートは規模が小さく、マンション程の面構えがない分、小さな土地や変形地に立てられるので、土地代が多少安く済みます。また、木造の建築費自体、鉄筋コンクリートや鉄骨造のものより、安く建築できるため、1棟アパートよりも安く建築可能です。安く建築可能な分、経費がかからないので、失敗する可能性が低くなります。

しかし、一方で木造物件は鉄筋コンクリート造の物件より壁が薄く、床も薄い為、隣接する住居からの声や、上の階からの足音が聞こえてきます。いわゆる騒音問題になりやすく、住人同志のトラブルがおきやすいです。

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管理会社の選定

もし、管理会社を選定せず、自主管理で管理を行っていると、住人同志のトラブルに付き合わされることになり、時間ロスを生じます。

最初の駆け出しの頃は、自主管理でもよいでしょうが、10戸位の規模で、さらに古い物件ですと、トイレの蓋が壊れた、近隣の住人がうるさいなどトラブルが生じる事になりますので自主管理にするのであれば、心構えが必要です。心構えがないと、いざという時に思わぬ経費がかかってしまうなど失敗する可能性が高くなります。

1棟アパートは耐用年数がマンションに比べ短いです。立地にもよりますが、新築物件なら耐用年数を超えて融資期間が30年位の融資も多く、耐用年数超えの物件でも60年―築年数を最大に融資を出してくれることもあります。

収益還元評価方法もマンションと同様です。積算評価の再建築価格が当然ながら木造と鉄筋コンクリート造で異なり、木造の方が安いです。また、マンションに比べ、家賃も安いですが、土地と建物の値段がそれ以上に安いことが多く、利回りが出やすいことから、収益還元評価も出やすい傾向にあり、融資が伸びます。

融資が伸びるという事は、ローンの返済比率が減る為、キャッシュが手元に溜まりやすく、不動産投資の失敗する可能性が低くなります。もちろん、溜まったキャッシュを使用してしまうなど、とんでもない行為に至った場合、失敗しますが、失敗しない為には、溜まったキャッシュを貯めて置き、繰り上げ返済や次の不動産投資に回す事で、資本が強くなっていきます。

まとめ

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新築の1棟アパートは、入居者も入りやすく、サラリーマンであれば融資も出やすく、融資期間も長い為、キャッシュフローを得やすく、購入当初は失敗しにくいです。また、中古アパートは、最近では土地に融資を出している銀行も多く耐用年数を超えていても融資をすることが多い為、盛んに中古アパートの売買も行われています。

また、中古アパートは確かに新築アパートよりも需要は少ないですが、中古アパートに住まざるを得ない理由は往々にしてあります。昨今では、貧困層とまではいかないまでも、お金もちとそうでない方の2極化が大きくなっており、住居費用を極力抑えたいため、賃貸料が安い中古アパートに住む方も増えています。また、そうでなくても若い方中心に節約志向の方が増えており、賃料が安い中古アパートに住む方もいます。

住めば都で中古アパートに住むと、その安さから住み続ける方も多く、また、お金がない方は引っ越し費用が捻出できないことから、一度住んでしまうと長く住む傾向にあります。そうなると大家にとっては良い部分が多く。私はどちらかというと、中古アパートを好んで買っています。

私は不動産投資の中では、中古アパートを非常に好みます。1棟アパートの中でも、首都圏にあるような中古アパートです。一部自主管理をしているので、手間がかかりますが、失敗しづらいですし、その分利益になっています。これも考え方は人、それぞれですが、個々の物件のメリットデメリットを探し、その特徴が自身にあっていて、利益が見込めそうな物件があれば、それをターゲットに不動産投資を進めてみては如何でしょうか?

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